军友之家俱乐部第284章 太国商品城方案

他进从杨八锤处得到消息立刻带着宋和美娜飞过来要跟龙飞当面谈合作的事宜并将一份项目基本情况及合作意向传真过来。

龙飞一看上面写着： 春明市泰国城项目规划总用地面积4561.5平方米总建筑面积3398.21平方米建筑密度39%。

作为商业经营场所自有停车位有1111个。

通过销售该物业5年经营权实现项目投资回收6个亿（此为开发商的最低心理预期达到约5万元单铺的销售均价）。

项目产品设计以2层结构房屋为主该商铺布局基本采用围合式布局项目内部通道基本采用2.2米宽度。

项目由开发商以买断20年经营权的方式取得现准备拿出5年经营权进行销售实现回款。

鉴于此项目商业规划和布局需要做大面积调整在增加经营面积的同时又要考虑不要出现死铺、死通道、死角同时充分利用中庭的空间面积及利用层高来调整和变化空间的层次感。

不能脱离市场依据一味求高回报高回报必然带来高风险（可能导致项目开盘就死）；同时在销售经营权的过程中一定要考虑经营者如何介入并能获得商铺投资利润空间（不仅仅是经营收益）——况且该项目还没有所有权投资者投资的保障何在？ 龙飞看到这里对林大力说：有些问题你记录一下。

规划中犯了一个商业规划布局基本原则：主要商业中心不能放置在无通道退路的死角内尤其是商业区重心严重偏于项目最尾部分。

由于在此规划下消费者必须经历一个相当长的交通过程才能到达。

在到达重点商业区过程中如无较吸引人的兴奋点则消费冲动将逐渐丧失。

而作为泰国城其重要特色不外乎3个重要点：建筑特色、民俗表演、旅游商品因此必须将三个特色中表演部分重点移动到死角的内部即能形成充分的围合封闭欣赏又能带动大量人流在进入过程中产生随意消费随时保持高昂的消费兴趣。

该项目的重要商业利益点应该在于旅游商品的销售经营而非展示或表演因此要通过商业规划调整将商业价值及经营模式进行转变。

在项目原规划中可以明显感受出规划者用意在于将重点放置在表演及展示上因此在项目入口设置舞台并留有大片空地及绿地想在入口吸引住顾客并试图引发消费冲动；同时又想通过物业头部区域的空旷吸引夜市消费的可能。

但在此规划条件下一是该项目目标吸引者不是当地市民二是即使吸引了消费者进入消费消费也将是不完全的在消费过程中会被通道的冗长、通透感不足逐渐失去消费兴趣从而降低商铺经营价值失去投资可能性。

该项目在内部规划中基本形成内部商铺大面积死角主要为两腰位置受入口狭小及通道较窄的影响人流必然会相对较小使商业经营价值不高。

同时由于在两腰中部商铺之间为一个大面积的、类似于休闲小广场的大型通道会给人流带来较大空旷感让人一目了然反而没有购物探幽情趣。

规划调整建议 在商场内部组织中对通道尺度的把握相当重要太窄太宽都会失去消费乐趣和舒适感。

因此要建议做以下改造： 去除一楼原餐饮区域理由：餐饮污染及上下水排放将影响一楼门厅部分环境及形象。

保留原水区木制平台做内部展示及促销区域同时又满足其交通功能。

可移动铁制楼梯保证在展示期内二楼通道依然存在同时又不影响其促销展示。

中部商铺布局使中部即保留通道功能同时让出两侧的通道增大绝大多数铺面的交通需求提升周边铺面价值——这是挽救整个大盘的根本！ 形成二楼回型通道并促使该项目四周交通可达性——增设3部明显的垂直交通。

同时在中厅抬高1米净空做成空中看台业态用作餐饮水吧使该看台即造就内部的错落感。

又保证中庭一定的通透感并使主入口两侧形成副看台保证项目通道的价值。

此设计要求一层层高至少达到4.5净高因此建议项目一、二层层高均不低于4米。

至于目标客户群分析 一是消费目标客户群该项目目标消费群必然是以旅游人群为主其次才是市内常住居民。

作为泰国城的定位主题其余平米的建筑面积体量太小而业态上仅仅是旅游用品也是远远不够的。

如果真正要做够泰国城的味道必须是泰国的餐饮+娱乐+休闲+购物方可体现其真正内涵及定位。

因此该项目务必采取授牌成为旅游定点接待单位后通过与旅游公司及机构的合作吸引旅游团队的同时接纳本地居民的购物消费。

二是经营目标客户群在该定位下内部主要经营业态以泰国民俗及旅游商品为主在经营业务上以批发为主、零售为辅尤其是二楼的铺面解决之道将主要是以批发为主开展网上订购服务。

在经营品种上以泰国民俗旅游服务、泰国旅游产品为主要拳头产品逐步衍生开发出泰国土特产、滇缅特产、当地特产、泰国餐饮、当地烧烤等。

经营时间以白天零售为主夜间以餐饮为主的主题式经营模式。

努力实现当地最具特色、最具娱乐、最具文化内涵的文化休闲集散地。

三是投资目标客户群 投资群体也就是我们项目的第一消费者必须在接纳项目定位的同时对项目经营前景看好并有一定零售经验的经营者可能是创业人群也可能是有实力的老经营户。

因此项目的进入门槛、投资预期、投资利润均要有一定的吸引力。

林大力一听进啊地说：“想不到还是策划营销行家。

向你学习。

” 龙飞说：“学习不敢一点心得体会而已。

这方面你是专家。

我要向你学习而且是不断学习。

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